Можно ли приобрести квартиру без нарушения режима самоизоляции
Уже сейчас понятно, что 2020 год станет аномальным для рынка жилья. По прогнозам экспертов, количество сделок с новостройками по итогам года будет в 2 раза ниже, чем в 2019-м. Максимальная активность и продавцов, и покупателей придется на август и сентябрь. К осени кризис в экономике станет явным, и именно к этому времени может произойти заметное снижение цен. При этом льготная ипотека (под 6,5% годовых) действует лишь по октябрь включительно. Вместе с аналитиками мы постарались понять, как лучше вести себя потенциальным покупателям и стоит ли затеваться с приобретением жилья до снятия режима повышенной готовности.
фото: Наталья Мущинкина
— С середины лета будут сняты ограничения, мешающие получению необходимых справок; продавцы и покупатели станут возвращаться с дач, начнут ездить на показы, сделки, в банки, — рассказывает руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин. — Цены на вторичное жилье продолжат снижаться. Падение стоимости квадратного метра на вторичке пока не превысило 2%, поскольку уменьшилось количество активных покупателей и продавцов. Объявлений о продаже квартир намного меньше не стало, но половина из них фактически неактивны. Идет запись на просмотры «после отмены самоизоляции», «после возвращения из-за города», «после получения документов БТИ».
В то же время на рынке есть потенциальные покупатели, которые в условиях падения доходности вкладов, акций, облигаций и негативных прогнозов по экономике хотят «припарковать» свободные деньги. Однако многие из них требуют значительные скидки, к которым продавцы вторички еще не готовы.
На первичном рынке застройщики должны поддерживать хотя бы минимальный текущий денежный поток, но при этом выполнять план по росту стоимости квадратного метра. Поэтому, с одной стороны, цены в открытых прайс-листах продолжают расти, но с другой — на первичный рынок в апреле вернулись заметные скидки (в среднем около 2,5%, в отдельных случаях — до 20%), которые в последние месяцы были в среднем на уровне 0,5%. Кроме того, небывалого масштаба достиг скрытый дисконт за счет государственного субсидирования ипотечных ставок. В результате люди, которые приобрели квартиру в апреле, будут вносить гораздо меньший ежемесячный платеж, чем мартовские покупатели.
Впрочем, процесс приобретения жилья в условиях самоизоляции отнюдь не прост и таит множество подводных камней. Сейчас в режиме «полностью онлайн» (не выходя их дома) технически можно провести только простейшие сделки с жильем, безналичным расчетом. В их числе — купля-продажа готового жилья на первичном рынке или по договорам участия в долевом строительстве, в том числе с ипотечным кредитом, безальтернативные сделки на вторичном рынке без участия несовершеннолетних и престарелых.
Узкие места — получение электронной цифровой подписи и справки от нотариуса. Электронную подпись привезет и авторизует курьер, а нотариус и сотрудник банка могут прийти на дом. Однако пока далеко не все компании и банки оказывают такие услуги. При более сложных сделках — с альтернативой, залогом, наличием несовершеннолетних, материнского капитала, расчетами через ячейку (наличными) без выезда из дома покупателю не обойтись. Он должен посещать банки, присутствовать на самой сделке.
Престарелому продавцу на вторичном рынке нужно как минимум получить справку из психоневрологического диспансера. Лучше предусмотреть присутствие врача на сделке, а саму сделку провести у нотариуса. В принципе, можно обойтись и без этого, но тогда для покупателя возрастает риск расторжения сделки в будущем. Безопасность достигается только при личных встречах и продавца, и покупателя. Если же возраст представителей обеих сторон превышает 65 лет, провести сделку невозможно в силу режима самоизоляции.
— Покупка квартиры состоит из нескольких основных этапов: бронирование лота, подписание договора, регистрация и оплата сделки. Некоторые из них уже давно проходят в режиме онлайн и предлагаются практически во всех новостройках, другие же лишь недавно были перенесены в электронный формат и проводятся с многочисленными ограничениями, — добавляет управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Корка. — В понятие онлайн-сделки застройщики могут вкладывать разный смысл — от возможности зарегистрировать сделку электронно до полного перечня услуг (онлайн-оплаты, выездной ипотеки и т. д.). Многие компании громогласно заявляют о таком формате, но при этом оговариваются, что сделка проходит «без посещения офиса продаж». За скобками остается необходимость лично приехать в банк, например, для оформления ипотеки или оплаты покупки. В результате покупатель уже в процессе сделки узнает, что нарушить режим самоизоляции все-таки придется, а удаленная покупка не является таковой в полном смысле слова.
Есть еще парочка важных нюансов. Если квартиру приобретает клиент, состоящий в браке, ему необходимо получить согласие от супруга, заверенное электронной подписью нотариуса. Без этого электронная регистрация сделки невозможна. Оформить согласие можно лишь во время личного визита в нотариальную контору — альтернативы пока не предусмотрено. И, наконец, когда жилой комплекс будет достроен, покупатель должен явиться на приемку, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и получить ключи от квартиры. Само собой, в проектах с близким сроком сдачи дома эти мероприятия вполне могут выпасть на период самоизоляции.
