Вторичная недвижимость подешевела за месяц на 3-5 процентов, но россиянам теперь не до улучшения жилищных условий
События последних месяцев напрочь перечеркнули прошлогодние прогнозы экспертов в области рынка жилья. Эксперты заявляют о появлении совершенно новых тенденций. Спрос на квартиры только за первую неделю самоизоляции снизился в 4 раза, а сейчас фактически сошел на нет. Подчеркнем: речь идет не о покупке жилья, а просто об обывательском интересе. Количество же заключенных сделок исчисляется единицами.
фото: Роман Орлов
Режим самоизоляции — не главная причина «застоя». Этот фактор отчасти действует в Москве, но никак не в регионах, где работают, например, салоны красоты и мебельные магазины, люди ходят друг к другу в гости и гуляют в парках.
Совсем недавно аналитики заявляли о росте спроса и дефиците доступных квартир — в таких условиях именно продавцы должны были влиять на уровень цен. Однако уже ясно, что после окончания карантина лидирующие позиции займут немногие покупатели, которые имеют (а главное — смогут сохранить) финансовую подушку безопасности. Основная же масса россиян уже приняла решение отложить приобретение жилья до лучших времен.
Сейчас квартиры на вторичном рынке быстро дешевеют, продавцы проявляют невероятную сговорчивость. «Вторичный рынок, обычно столь консервативный, на этот раз отреагировал на ситуацию довольно чутко. Видимо, собственники квартир осознают, насколько серьезна ситуация в экономике, и предвидят трудности с покупательной способностью соотечественников. Они понимают, что льготная ипотека под 6,5% перетянет оставшийся спрос со «вторички» на новостройки», — уверен генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Аналитики замерили цены в 70 городах России с населением более 300 тысяч человек и их динамику с 1 апреля. Среднее падение по стране составило 2%. Квадратный метр вторичной недвижимости снизился в цене в 52 городах, вырос в 16 городах, в двух остался неизменным. Больше всего за последний месяц цены «просели» в Якутске (-4,8%), Красноярске (-4,1%) и Архангельске (-4%). В Екатеринбурге, Симферополе, Казани, Краснодаре, Нижнем Тагиле, Московской и Ленинградской областях снижение стоимости квадратного метра составило 2,8-3,6%.
Москва в этом списке заняла 13-е место: цена квадратного метра упала в апреле на 2,4%. Питер оказался в середине списка со снижением в 1,9%. Городов, где «квадрат» вырос более чем на 1%, всего шесть: Череповец (+3,4%), Владимир (+3,1%), Махачкала (+3%), Набережные Челны (+2,9%), Новокузнецк (+2,6%) и Рязань (+2%).
«Если так пойдет и дальше, цены на вторичку могут упасть на 10% после окончания карантина и на 20% — до конца года», — прогнозирует Павел Луценко.
Давайте посчитаем. Если стоимость квартиры площадью 60 квадратных метров в провинциальном городе сейчас составляет 3 млн рублей, то к декабрю «ценник» опустится до 2,4 млн рублей. В Санкт-Петербурге и в Москве разница еще заметнее. 5 млн питерских и 8 млн московских рублей к концу года чудесным образом превратятся соответственно в 4 и 6,4 млн рублей.
«Владельцы жилья, которые твердо решили продать свои активы, постараются побыстрее сбыть их с рук. Те же, кто не готов продавать квартиры по сниженным ценам, снимут их с продажи до лучших времен», — полагает эксперт.
«Обычно после вынужденного простоя — к примеру, во время государственных праздников — активность покупателей заметно повышалась. Однако сейчас положение дел совершенно иное: рынок находится, образно говоря, не в отпуске, а в условиях сложной экономической ситуации. Из-за вынужденной самоизоляции пострадает материальное положение большого количества потенциальных покупателей жилья — граждан, занятых в разных сферах бизнеса, сотрудников государственных организаций и т. д.», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Продавцам остается надеяться только на две группы покупателей: ипотечников и инвесторов — людей со свободными деньгами, которые приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду. «Согласно нашим оценкам, в течение нынешнего года каждая десятая сделка по покупке вторичного жилья будет относиться к категории условно инвестиционных, — продолжает Сергей Шлома. — Такой прогноз может показаться сомнительным в условиях ожидаемого снижения цен. Однако в периоды кризиса курс рубля крайне неустойчив, поэтому держатели крупных рублевых накоплений будут искать «’тихую гавань», чтобы сохранить их от девальвации. А покупка квартиры и сдача ее в аренду для большинства участников рынка остается наиболее надежным способом заработка, особенно в случае проблем с основным местом работы. Подавляющее большинство сделок с инвестиционными целями, около 80%, будет проходить в сегменте самых бюджетных квартир — однокомнатных».
С новостройками ситуация немного другая. В апреле, несмотря на переход рынка недвижимости в виртуальную реальность, девелоперы подняли цены квадратного метра по всей стране в среднем на 1,2%. Точнее, новые дома подорожали в 53 городах из 70, в 15 подешевели, в двух их цена осталась неизменной. В первую очередь, в рост пустились Якутск, Мурманск, Нижний Новгород, Красноярск, Владивосток и Чита — прирост больше 3% за месяц. От 1% до 3% потерял квадратный метр в Магнитогорске, Астрахани, Кирове, Смоленске, Нижнем Тагиле, Челябинске, Уфе, Туле и Грозном. В Москве стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в апреле на 1,6%, в Санкт-Петербурге — на 0,1%.
«Меры государственной поддержи застройщиков и особенно запуск программы льготной ипотеки под 6,5% вызвали новый виток роста цен. Большинство девелоперов полагает, что дешевая ипотека подстегнет покупателей к сделкам после снятия карантина, а «обнуление» нефти заставит людей, как и во все предыдущие кризисы, прятать накопления в недвижимости. Насколько их оптимистичный прогноз сбудется, покажет время», — говорит Павел Луценко, Ну а если оптимисты окажутся неправы, они смогут вернуть стоимость квадратного метра к первоначальной цене. И подавать свое действие как «небывалую скидку».
По словам Луценко, цены на новостройки будут держаться плюс-минус на том же уровне до конца года — если только экономическая турбулентность совсем не «подкосит» покупательский спрос. И тогда продавцам придется снижать цены до беспрецедентно низкого уровня. Однако как именно будет развиваться ситуация, сейчас не скажет никто.
Читайте также: Россияне взрывают рынок микрозаймов: ростовщики испугались обедневших заемщиков
